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2017年中国房价为何飙升-房地产上涨的逻辑是什么?

作者:配资门户网
来源:http://www.38106.net
日期:2020-09-21 08:12
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2017年中国房价为何飙升-房地产上涨的逻辑是什么?

  

2017年中国房价为何飙升:房地产上涨的逻辑是什么?是由股票配资小助手整理编辑,内容涵盖暴涨,何在,中国,上涨,房价,逻辑,房地产2017中国房价为何暴涨等;主要讲解的内容是“十一”黄金周期间市场关注度最高的事件就是一系列地产调控政策的出台。据不完全统计,有超过20个城市在“十一”黄金周前后出台了相关的房地产的相关信息,具体详情请继续阅读下文。

 

  

  

2017中国房价为何暴涨:房地产上涨的逻辑何在?

 

  在第十一届黄金周期间,市场关注度最高的事件是一系列房地产调控政策的出台。据不完全统计,20多个城市围绕“十一黄金周”出台了相关的房地产行业调控政策,主要包括“广深北”四个一线城市和年初以来房价涨幅最大的二、三线城市,具体内容包括限购、限贷等。

  本轮房地产价格上涨的逻辑是什么?

  首先,分析了影响房地产市场的因素。

  1.长期:人口因素。

  从长远来看,房地产的商品属性是突出的,而最重要的影响因素是人口,其总人口、年龄、性别结构等决定了需要买房的总人数。

  例如,在美国,二战后重建的“婴儿潮”和“回声婴儿潮”推动了住宅销售和建设的几波增长;例如,在中国,25 -35岁的年轻人可能是房地产市场的主力军,中国的房地产市场过去一直能够享受到人口红利带来的高度繁荣。

  除了内生的人口因素外,一些外生的政策变量也可能干扰房地产市场的供求关系,但总的来说,它们离不开对人口的影响。

  例如,在美国最初的人口增长率放缓后,移民人数成为决定购房主要需求的一个重要因素;对于中国来说,城市化的相关进程影响着城市新增人口的数量,例如,农民工的市民化可能为城市房地产市场提供一股新的力量。

  从长远来看,由于房屋具有商品属性,人口是决定房地产市场的核心因素,但这一因素不能合理解释近年来我国房价的波动。

  2.中短期:货币政策。

  从短期和中期周期来看,房地产的金融属性较强,而影响这一点的最重要因素是货币政策。信贷政策的紧张程度、利率水平和实体经济的流动性将在中短期内对房地产价格产生重要影响。

  如果我们将房地产价格与货币供应量指数(M1和M2的同比增长率)进行比较,就会发现货币政策的收紧和放松已经成为影响房地产价格短期波动的最重要的指标。此外,M1同比增长率与房地产价格指数的相关性较高,表明流动性已经成为房地产价格的重要驱动力,房地产已经成为一种很容易出现泡沫的资产。

  房地产再次相遇!

  因此,本轮房价上涨实质上是宽松货币周期后期资产泡沫的一个缩影。

  宽松的货币周期将不可避免地导致资产价格泡沫?

  首先,应该指出的是,“泡沫”本身极难界定,正如前美联储主席格林斯潘曾经说过的那样,“泡沫只有在破裂后才能确定为泡沫。”因此,本文不深究泡沫的定义,而是用“泡沫”一词来描述资产价格在短时间内的异常快速上涨。

  自2016年以来,2017年中国房价为何飙升-房地产上涨的逻辑是什么?中国房地产市场的表现应该达到“泡沫”的标准。自5月以来,“地王”频频出现,房地产市场呈现出“价格和成交量不断上升”的趋势。

  根据宣布房地产调控新政策的22个城市房价的具体情况来看,"泡沫"的速度更快。年初以来,这些城市的房价指数平均上涨了23.2%,12个城市涨幅超过20%,6个城市涨幅超过30%,其中昆山房价指数涨幅最大,达到43.7%。

  然而,这一推论面临另一个问题:宽松的货币周期将不可避免地导致资产价格泡沫?答案不一定,但需要一个前提——流动性泛滥。

  这种货币周期的不同之处在于,尽管货币供应量增长迅速,但实体经济并未能吸收新创造的货币,而是更多地推高了流动性。

  房地产再次相遇。

  从上图可以发现的另一个问题是,作为流动性指标的M1的同比增长率和作为实体经济实际资本需求指标的M2的同比增长率从2016年初开始出现分化,表明多种货币并没有很好地进入疲软的实体经济,而是停留在一种短期的、流动性更强的形式,这进一步催生了一些资产价格的泡沫化过程。

  房价上涨不是这种泡沫的一个特例!

  房地产市场价格的上涨并不是本轮货币宽松周期中资产价格泡沫的特例,金融市场的泡沫现象更加明显。自2014年以来,中国的股票市场、债券市场和商品市场都经历了资产价格泡沫的过程。

  由于债券市场对流动性和货币政策最为敏感,它可能是最早出现“泡沫”的市场。自2014年初以来,随着经济的持续恶化和投资者对宽松货币政策预期的不断增强,中国债券市场早在央行“降息”之前就出现了波动。这个过程已经持续了两年多。直到现在,随着长期利率的持续下降,债券“牛市”仍在继续。

  股市应该是资产价格“泡沫”最大的市场,也应该是“挤压泡沫”最悲惨的市场。事实上,在流动性泛滥时期,资产价格的“水往下流”是一个永恒的真理。2014年,随着债券市场的“牛市”,股票市场的相对估值优势出现,同期房价开始趋于平稳。事实上,a股自年初以来就开始了估值修复的过程,然后在11月底“降息”之后,以“蓝筹股”为首的“疯狂牛市”带动了大盘指数的快速上涨,但同期经济基本面并未发生明显变化。

  截至2016年4月,股市和债市都处于“低水位”,资金开始涌向另一种金融资产——大宗商品市场。尽管这个市场的投资门槛相对较高,但也出现了一轮“泡沫”。

  2016年4月,中国大宗商品交易市场成交量突然异常扩大,价格迅速上涨。例如,4月21日,螺纹钢主合同成交额超过5500亿元。根据合同报价,那一天的营业额可以购买世界上生产的钢筋一年。流动性好的其他商品品种也出现了这种现象,螺纹钢、铁矿石和棉花的交易价格迅速上涨。随着交易量的迅速扩大,海外投资者惊呼“中国阿姨”已成为大宗商品市场的主流交易员。在交易所不断提高保证金要求和交易成本,交易量达到正常回报水平后,泡沫破裂。

  房地产再次相遇。

  仅靠流动性很难维持市场。因此,在2015年年中,已经“摇摇欲坠”的a股开始逃离资本。由于杠杆的使用,这一过程尤其悲惨,“1000股的限制”在一些投资者的记忆中仍然记忆犹新。直到2016年上半年,a股一直处于“挤压泡沫”的过程中,这一时期的房地产市场估值偏低,资本开始涌入。

  因此,一旦房地产泡沫进程结束,被挤压的资金会溢出到其他市场并推高资产价格吗?此外,它会带来新一轮“牛市”吗?

  如果房地产市场再次被“抑制”,溢出的资金会再次涌入股市吗?

  有此疑虑的投资者显然会受到2014-2015年股市和楼市表现的影响。事实上,自2014年以来,a股市场和房地产市场这两个最容易出现“泡沫”的金融资产的表现开始出现明显偏差。

  房地产再次相遇。

  自2016年以来,a股市场基本处于“横盘”状态,同时房价飙升,尤其是在合肥、苏州和厦门等一些热门二线城市,那里的房价大幅上涨。

  回到这个问题,当房地产市场再次被“抑制”时,溢出的资金会再次涌入股市吗?总的来说,答案是否定的。

  首先,目前的股市可能不是一个好去处。尽管经历了几次“股市灾难”,上证综指仍较最高点下跌了40%以上,创业板指数跌幅更大,但目前a股估值与当前宽松周期开始时有所不同。以创业板为例,目前的市盈率比2012年以来的估值中心高11%,比2014年牛市开始前的估值高19%,这可不便宜。投资者的心态也发生了巨大的变化。与2014年不同的是,在“股市崩盘”之后,几乎所有的股票上面都有许多“锁定板块”,这引起了巨大的阻力。因此,投资者很有可能选择持有现金,例如,以流动性较好的银行融资形式保留原来用于购房的资金,以观察后期房地产市场调控的整体效果和趋势。

  此外,流动性不会总是在各种金融资产之间流动,并可能逐渐进入实体经济。只要资金不离开银行系统,银行就需要在资本成本的压力下为资金找到一个位置。对于银行来说,如果整体货币没有收紧,抵押贷款被冻结后,信贷供应的下一个方向是什么?根据下半年财政刺激的总体方向,基础设施类股可能成为一个不错的选择。然而,中国政府推动的公私合作可能正在发挥作用,私人投资已开始显示出触底的迹象。如果经济开始稳定,并能提供更高的资本回报率(ROE),资金将逐渐从金融资产中撤出,进入实体经济。

  房地产再次相遇。

  更重要的是,当宽松周期可能结束时,投资者将变得更加警惕。如果流动性拐点到来,投资者将争相下车。

  目前,最值得关注的是中国货币当局的态度,即当这场流动性盛宴能够持续时,如果一旦货币政策拐点到来,流动性开始收紧,可能就不会出现跨市场资产价格的“一个接一个”,而是所有市场都出现“挤压泡沫”和“去杠杆化”,其悲惨程度可能不亚于2015年夏天的“股市灾难”。

  那么,站在现在这个时候,你需要担心这个吗?尽管美联储加息的阴影尚未完全消散,但国内生产者价格指数(PPI)和其他价格指标似乎也显示出复苏迹象,中国央行也不太可能进一步放松。然而,从官方声明和行动来看,没有“收紧”货币政策的信号。例如,这种房地产调控涉及面很广,但一般来说,并没有“一棍子打死”,而且“一城一策”实质上保护了三四线城市,而结构性调控政策实际上降低了全球货币紧缩的可能性。从货币政策的官方立场来看,它仍然停留在“稳定”这个词上。与此同时,央行在不久的将来继续发行MLF,总额超过7000亿元,表明央行对整个银行体系的流动性仍有所顾忌。

  然而,总的来说,目前的流动性“盛宴”自2014年以来可能已经逐渐结束。投资者真正需要担心的是,如何在盛宴结束前优雅地离开。

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