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全球房价飙升分析-是什么刺激了房价上涨?中国房价未来的趋势是什么?

作者:配资门户网
来源:http://www.38106.net
日期:2020-09-21 22:47
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全球房价飙升分析-是什么刺激了房价上涨?中国房价未来的趋势是什么?

  

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全球房价暴涨的分析:是什么撩动房价的琴弦?未来中国房价走势如何?

 

  国庆长假后,21个城市密集出台调控政策,火热的楼市在10月份开始降温。什么因素影响了房价?中国房价未来将走向何方?平安证券(Ping An Securities)分析师杨侃通过对比美、日、韩等国的经验,详细分析了房地产市场的影响因素。

  平安证券杨侃在报告中表示,在快速城市化进程中,价格上涨基本上贯穿整个过程。例如,在日本、韩国和南非,只有韩国和南非各自经历了一年的城市化率从50%下降到70%。目前,中国的城市化率仅为56%,仍处于快速城市化阶段。就中期而言,没有必要对国内房地产市场过于悲观。

  杨侃认为,广义货币是短期房价上涨的驱动力,其影响远远大于汇率。尽管各国房价下跌的原因和背景各不相同,但收紧货币政策和过度监管是大多数国家房价下跌的重要诱因。无论是次贷危机期间的美国、20世纪80年代末和90年代初的日本、90年代初的英国和80年代初的南非,政府都采取了加息等货币紧缩政策。

  除了货币政策,政府监管也是短期房价下跌的元凶之一。例如,杨侃表示,20世纪90年代初,英国大规模降低了房贷利息税减免和各种住房补贴,而韩国则通过政策设定新的住房价格控制上限,实施“住房建设计划”扩大供给,这些都带来了短期的房价下跌。

  以下是对房价影响因素的分析,摘自杨侃平安证券的分析报告!

  人口结构的变化和房价的上涨表现出高度的一致性。

  从房地产的居住功能来看,影响房地产需求的基本因素是人口,包括总人口和人口结构。显然,总人口(包括存量和增量)将对住房需求产生长期和持久的影响,但人口结构对需求的影响更为重要。人口迁移、家庭规模缩小和适婚人口增加将显著增加住房需求。如果一个国家在二三十年前经历了婴儿潮,这意味着这个国家现在面临着适婚人数的急剧增加,这将导致房地产需求的大幅增长。

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  以美国为例,战后第一波婴儿潮(1954-1964年连续11年,每年新增400多万学生)带来的需求增长和房地美的成立,促进了20世纪70年代住房市场的繁荣;从20世纪90年代中后期到20世纪初,移民的涌入(1997年到2000年人口的年净流入超过800万,几乎是以前的两倍)帮助房价上涨。

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  值得注意的是,人口结构和城市化进程的拐点并不一定带来房价的拐点。例如,在韩国,新生人口在20世纪60年代开始下降,在20世纪80年代下降到1960年的一半以上。然而,在此期间,房价仍然涨得多,跌得少,并且仅在2000年后的两年内下跌。在1995年至2007年期间,德国的净移民人数急剧下降,从高峰期的300多万下降到不足100万,但房价波动幅度很小,没有出现大的调整。

  收入增长直接影响房价的上涨,这种相关性近年来有所减弱?。

  除了人口因素外,真正的需求能否形成还取决于购买力。即使买房的意愿不够,也取决于买房的能力。即使人口增长停滞甚至负增长,房价仍可能上涨甚至飙升,这是由于居民购买力的提高。

  影响购房能力的基本因素是收入增长,收入增长与经济增长高度相关。除了满足刚性住房的需求外,收入增长还会导致对改善住房需求的增加。住房的面积和质量都会随着收入的增长而增加。这种现象可以用收入弹性来解释。住房的收入弹性远远大于1,即住房需求的增长率将快于收入的增长率,这将导致房价的上涨。

  从房价表现来看,房价的上涨与人均收入的增长趋势基本一致。自1981年以来,德国和日本的房价增幅略低于收入增幅,而美国的房价增幅与人均收入增幅相当,而英国、韩国和南非的房价增幅在一定程度上优于人均收入增幅。在南非,房价的上涨大大超过了国民总收入的增长率,主要是因为过度的通货膨胀侵蚀了居民的财富。

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  从数量上看,近20年来,房价增长与人均收入增长之间的相关性有所下降。其中日本最为明显,相关系数从1981-2000年的0.81下降到1995-2014年的-0.29。从某种程度上说,这也说明前期房价上涨主要反映了收入的增长,而近年来相关性下降的原因主要包括?。

  过去20年,世界经济经历了一个漫长的宽松周期,包括1997年的亚洲金融危机和2008年的次贷危机,各国都采取了低利率和宽松的流动性政策来恢复经济,过度宽松的环境导致房价波动加剧!

  近20年来,住房投资的属性得到了强化(这一结果也与宽松有关),在房价上涨的过程中容易形成自我强化的逻辑,从而导致短期房价与基本面(人口、收入等因素)的偏离。

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  流动性环境:广义货币是短期房价上涨的重要驱动力。

  在中短期内,影响居民购房能力的更重要因素是财政支持条件(而非收入)的变化。金融支持的条件包括两个重要维度:一个是资本成本(利率),另一个是资本的可获得性(信贷支持和金融创新)。

  影响资本成本的最重要因素是利率。低利率导致低借贷成本,这促进了房地产需求的增加,而无风险利率的下降也将催生资产配资需求。

  信用支持(包括首付比例、抵押年限等))是影响资金可用性的第一个因素。对于绝大多数购房者来说,他们需要先借钱才能买房。因此,在短期内,影响居民购房能力的最重要因素不是收入,而是信贷支持。除了首付比例和抵押贷款年限,信贷支持还包括银行的贷款意愿(通常取决于银行的激烈竞争和流动性环境)。例如,利率自由化可能导致银行间的激烈竞争,从而降低抵押贷款门槛。例如,在金融危机期间,即使政策利率降至0,银行也不愿意贷款来控制风险。

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  从各国抵押贷款占股市总量的比例和房价走势,我们也可以看出它们之间的相关性。其中,德国抵押贷款占比相对较高,为24%-27%,而韩国占比相对较低,为6%-14%。20世纪90年代,韩国的抵押贷款比例升至较高水平,与低房价形成对比,这主要是由于20世纪80年代末韩国住房供应的扩大和对房价的行政控制。从存量房交易与国内生产总值的比率来看,韩国的份额也一直低于10%。

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  目前,中国个人抵押贷款类股的余额约占总存量的17%,处于中等水平,而房地产类股约占24.3%,低于亚洲金融危机前香港、马来西亚等国家。2016年前三季度,国内个人住房抵押贷款余额占国内生产总值的33.8%,仍低于美国和英国,但仍处于较高水平。

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  为了全面考虑利率和流动性对房价的影响,平安证券梳理了利率和货币操作(M2/国内生产总值)的四种组合!

  加息+货币紧缩:房价加速快速上涨被抑制?。

  例如,在美国,为了抑制通货膨胀和住房价格的过度上涨,政府从1976年到1981年将股票交易利率从6.82%提高到18.87%,M2/国内生产总值从72%下降到65%,最终将住房价格的年增长率从10%以上降低到4%以下。

  降息+货币宽松:推动房价上涨的温床。

  双宽松政策在我们的样本中出现了7次,平均持续时间约为8年。这是最常用的组合,通常会促进房价从下跌或下跌中快速恢复,或加速上涨,并在宽松政策结束时达到上涨峰值。

  例如,在英国,1992年至2002年间,年利率从9%降至约4%,M2/国内生产总值从60%升至100%以上。在此期间,房价从1990年代初的下跌中恢复增长,2002年,房价上升到25%的高水平。

  日本在20世纪90年代的双宽松政策失败了,股票交易利率从7.5%下降到3%以下,货币供应量大幅增加。与1991年相比,M2/国内生产总值增加了54个百分点,但房价继续下跌。我们将在后面以案例的形式分析日本的这种情况。

  利率和流动性的反向操作:利率上升货币宽松,或利率下降货币紧缩。

  美国在1990年代初、南非在1990年代和最后十年采取了这种相反的战略。传导到房价的表现整体上是相对稳定的,很难有大的波动。在上述三个阶段中,价格上涨是近几十年来最稳定的时期:涨幅长期处于低位。

  单独利率操作。

  只有采取加息或降息的操作,才会对房价产生直接影响。英国从1978年到1981年和南非从1980年到1984年的连续加息推动了房价从上涨到下跌。

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  汇率环境:多种渠道影响房价,而且大部分都是一起涨跌。

  1991年以前,汇率和房价涨跌现象在德国、英国、澳大利亚、新加坡、韩国、泰国和日本等许多国家的不同时期都可以观察到。这些现象似乎表明,本币升值伴随着房价上涨,而本币贬值伴随着房价下跌。然而,汇率与房价的关系并不是那么简单明了,因为还可以观察到,汇率与房价的趋势是相对独立的,如日本1992年以后的情况;甚至观察到了汇率贬值和房价同时上涨的现象,比如美国和香港在次贷危机之前。

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  不同的利率+汇率组合:利率因素在整体上占主导地位。

  由于利率运行和汇率波动经常同时发生,因此有必要在同一框架下进行比较。

  以1971-2014年为统一时间线,利率+汇率波动分为四种情况?。

  降息背景下的本币涨跌:房价涨幅加大。

  以1975-1978年美国降息周期为例,美国降息+美元贬值,日本和英国降息+本币升值,三个国家的房价都呈现出加速上涨的特征。

  加息背景下的本币升值/贬值:房价上涨回调?。

  以1980-1984年美国加息周期为例,美国股票利率连续五年保持在10%以上,相当于美元指数贬值约40%。同期,美国房价涨幅已从10%以上降至4%以下;同期,南非大幅加息。1984年,股票交易的利率上升到22.3%,兰特贬值了160%,房价由涨转跌。

  利率稳定背景下的本币升值:房价涨幅扩大?。

  20世纪90年代末的美国和2001-2007年的日本的本币升值都与房价上升趋势(日本房价的下降幅度缩小)相对应。2001-2004年英镑的升值与房价的高起高落相对应。

  利率稳定背景下的本币贬值:未发现明显影响!

  与美元相比,日本和南非的汇率在2011-2014年分别贬值了47%和42%,但同期房价没有明显波动。

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  影响房价的其他因素:供求之间的微观失衡!

  除了上述收入、人口结构、利率和汇率等因素外,短期供求结构失衡也可能是由房屋的地域特征和建设周期造成的,这将进一步加剧房价的上涨。

  比较英国和韩国两个相反的案例。

  从1995年到2007年,在已建成的新房数量和自然人口增长数量之间有一个正的剪刀差:自然人口增长数量迅速增加,超过了已建成的新房数量。到2007年,新增人口达到485,000人(主要来自移民),同年仅建成220,000所房屋。在同一时期,英国房价的年增长率持续高于10%,并在2002年达到25%的峰值。

  从1987年到1995年,韩国已建成的新房数量和自然人口增长呈现出急剧下降的趋势:已建成的住房数量迅速增加,超过了自然人口增长。由于住房供应的大幅增加,人口增长持续下降,从1991年到2000年的十年间,韩国相应的住房价格增长不到4%。

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